如何采用不同的法律處理滲漏糾紛

隨著時間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來越多，這是由防水產品使用年限、房屋質量年限及不當裝修等因素決定的必然會發生的現象，更是入住商品房的每戶人家都可能會面臨的情形。對此類問題的解決，司法實務界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認為法律沒有作明細的規定，或是簡單的將滲漏原因歸結為開發商的房屋質量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權關系中，從而使法律并不缺失、案件并不復雜的房屋滲漏案件不是找不準被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。

“只要房屋滲水，要么告建筑商，要么告樓上住戶”。這種簡單的思維方法，不但不能處理好此類糾紛，反而會將這類看似不起眼的民事糾紛激化，甚至演變成為一樁不該發生的錯案。

當房屋滲漏問題存在時，首先要采用實事求是的方法來查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責任，以便有針對性地適用法律尋求解決方法。為此，筆者談如下膚淺看法，以期拋磚引玉。

一、房屋滲漏的成因。房屋滲漏的成因多種多樣，有時是一因一果，有時是多因一果，有時甚至復雜到只見滲漏現象卻一時難以找到原因，導至無從下手維修。一般來講，最常見造成滲漏的原因有以下四種：

1、是建筑商建房時處理不當留有質量隱患；

2、是樓上住戶隨意改建管道或不當用水造成對樓下住戶的侵害；

3、是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏；

4、是由于建筑防水材料隨著年代的久遠自然老化而導致滲漏。

上述四種不同的滲漏原因，形成的法律關系是不同的。眾所周知，法律關系是法律在調整人們行為過程中所產生的一種特殊的社會關系，法律關系構成包括主體、內容、客體三個要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關系的是案由，民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要，它們都直接反映了案件的性質。民事訴訟中案由確定正確與否，既反映法律關系主體（誰為原告、誰為被告）、內容（權利義務）、客體（是物或是行為）的必要條件，還關系到適用法律的選擇和訴訟的路徑（即訴訟方向）。案由一旦錯立，法律關系也會隨之發生變化，就會出現差之毫厘謬之千里的判決結果。

二、不同的滲漏原因會形成不同的法律關系，不同的法律關系決定不同的案由。法律關系的形成與滲漏原因密不可分，必須具體問題具體分析，常見的滲漏一般情況下可以形成以下法律關系：

　1、如果是建筑商建房時處理不當留有質量隱患，該案由反映的應是商品住宅質量糾紛法律關系。

　2、如果是樓上住戶隨意改建管道、后期防水處理不當或不當用水造成對樓下住戶的侵害，該案由反映的應是財物損害的侵權法律關系。

　3、如果是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷而導致滲漏和由于建筑防水材料隨著年代的久遠自然老化而導致滲漏，以相鄰關系為切入點進行訴訟是較好的選擇。

　4、如果是共用設施、設備導致滲漏且已過建筑商五年質保期時，該案由反映的應是物業管理糾紛法律關系。

三、不同的法律關系適用不同的法律是處理滲漏糾紛的有效方法。

1、對商品住宅質量糾紛法律的適用和解決的方法。

我國《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。” 國務院《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定：“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。這是對建筑商建造房屋的質量要求，也是滲漏受害人依據《房屋買賣合同》和建筑商提供的《商品房屋質量保證書》中質量保證承諾，要求建筑商維修或賠償的理由，更是法院判決的法律依據。但是，適用該規定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實存在質量問題。如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的，即使在五年的質保期內，建筑商也不應承擔責任。當房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質量所造成時，如果滲漏給受害人財物帶來損害的，建筑商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。如果滲漏既有建筑商建造房屋的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因，則應相應減輕建筑商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

2、對樓上住戶隨意改建管道、后期防水處理不當或不當用水造成對樓下住戶的侵害時法律的適用和解決的方法。

我國《民法通則》第一百零六條第二款規定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任”。商品住宅房管道的設置既有合理性還有區域性要求，如果樓上住戶為了自己的方便跨特定區域在房間內隨意改裝管道，這本身就是一種不當行為，一旦造成滲漏，就構成了民法意義上最典型的侵權行為和損害的事實，因此，由樓上住戶承擔民事責任是法定的應有之義。

3、對相鄰關系中樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著年代的久遠自然老化而導致滲漏時法律的適用和解決的方法。

對上述前一種情況是滲漏受害者自已的過錯，后者相鄰各方均無過錯，在此情況下以相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責任的承擔，則要依據查明的滲漏原因來確定。在此，重要的是對相鄰關系的正確理解。

《中華人民共和國民法通則》的第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《中華人民共和國物權法》第八十四條也作了相同的規定。

4、對物業管理糾紛共用設施導致滲漏且已過建筑商五年質保期時法律的適用和解決的方法。

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，正常的公用設施維護在建筑商保修期滿后的共用管道，應當有專項維修資金來承擔。

我國《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金”。

“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。

中華人民共和國財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》（以下稱新辦法）第三條規定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”。

綜上所述，由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔責任主體的不同，責任主體的不同，決定了法律關系形成的不同，從而也決定了司法工作者在司法實踐中必須適用不同的法律來處理房屋滲漏所引起的糾紛。